Usucapião e a adjudicação compulsória representam dois dos mecanismos mais importantes quando falamos em regularizar a propriedade de um imóvel, servindo como facilitadores desse processo.
Esses são métodos legais amplamente utilizados para regularizar a situação de imóveis que não possuem ainda a sua propriedade formalmente registrada ou transferida por diversas razões.
Claramente, ambos os processos cantam com critérios específicos e exigem um conhecimento detalhado da legislação.
Por isso, conhecer as nuances e os requisitos de cada procedimento é essencial para garantir a regularização do seu imóvel da forma mais correta e eficiente possível.
A seguir, vamos conhecer os principais detalhes sobre usucapião e adjudicação compulsória e como esses mecanismos podem te ajudar.
O que é usucapião e adjudicação compulsória?
Usucapião e adjudicação compulsória são dois processos jurídicos que visam a regularização de imóveis. Eles se aplicam principalmente em casos em que a documentação formal ainda não reflete a verdadeira situação do bem.
Vamos conferir uma visão geral de como cada um desses mecanismos funciona:
Usucapião
Usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel através da posse contínua e ininterrupta por um período determinado por lei.
Existem diferentes tipos de usucapião, que variam conforme o prazo necessário e as condições exigidas:
- Usucapião Ordinária: exige a posse contínua e sem oposição por um período de 10 anos, com justa causa e a intenção de ser dono. Além disso, se o possuidor tiver realizado melhorias no imóvel, esse prazo pode cair para 5 anos.
- Usucapião Extraordinária: permite a aquisição da propriedade após 15 anos de posse contínua e pacífica. Mas pode ser de 10 anos se o possuidor tiver feito obras ou melhorias no imóvel.
- Usucapião Especial Urbana: se aplica para imóveis urbanos de até 250 metros quadrados, onde a posse deve ser contínua por 5 anos e a pessoa deve viver no imóvel como se ali fosse a sua residência.
- Usucapião Especial Rural: refere-se a imóveis rurais de até 50 hectares em áreas rurais. Nesse caso, a posse deve ser contínua e ininterrupta por 5 anos, com o possuidor usando a terra para o seu próprio sustento e tendo a intenção de ser proprietário.
Adjudicação Compulsória
Por outro lado, a adjudicação compulsória se refere a um processo legal que permite a transferência de propriedade de um imóvel quando o vendedor se recusa a assinar a escritura de compra e venda, ao passo que o comprador cumpriu com todas as suas obrigações contratuais e fez o pagamento total do valor de compra.
Nesse caso, o processo serve para forçar a transferência da propriedade quando:
- O comprador já pagou integralmente o preço do imóvel;
- Existe uma cláusula contratual que obriga o vendedor a transferir a propriedade,
- O vendedor se recusa ou não comparece para formalizar a escritura de venda.
Portanto, a adjudicação compulsória representa um meio altamente eficaz de garantir que a transação de compra e venda se complete legalmente.
Dessa forma, é possível assegurar ao comprador o direito de obter a escritura do imóvel e registrá-lo em seu nome.
Quando escolher cada um desses mecanismos?
A escolha entre usucapião e adjudicação compulsória depende das circunstâncias específicas do seu caso e dos objetivos que você deseja alcançar.
Para te ajudar a entender melhor sobre o processo de escolha, aqui estão algumas orientações sobre quando cada um desses mecanismos:
Quando escolher usucapião
O Usucapião é uma forma de aquisição de propriedade baseada na posse contínua e pacífica de um imóvel por um período determinado. Por isso, pode ser a escolha adequada quando:
- Possui posse prolongada do imóvel: quando você tem a posse contínua e pacífica do imóvel por um período longo, que pode variar conforme o tipo de usucapião, em imóveis que não estão registrados em nome de outra pessoa ou em casos que o proprietário não reivindica a posse.
- Imóvel sem registro: quando o imóvel não tem registro em cartório em nome de outra pessoa ou o proprietário registrado não é encontrado, ou não tem interesse em transferir a propriedade.
- Imóvel abandonado ou ocupado: quando o imóvel está abandonado ou ocupado por você de boa-fé e você deseja regularizar a sua situação como proprietário.
- Posse pacífica e ininterrupta: quando a sua posse é pacífica (não há disputas ou conflitos com o proprietário que possui registro) e ininterrupta (não houve interrupções na posse).
Quando escolher adjudicação compulsória
Já no caso da adjudicação compulsória, ela é mais adequada para quando é necessário forçar a transferência de propriedade. Ou ainda quando há um contrato de compra e venda que não foi cumprido como deveria pelo vendedor.
Então, pode ser a escolha adequada quando:
- Contrato de compra e venda: se você tem um contrato de compra e venda que cumpriu integralmente, ou seja, você pagou o preço total do imóvel, mas o vendedor não transferiu a propriedade para o seu nome.
- Tentativas fracassadas de transferência: se você fez tentativas razoáveis para obter a transferência de propriedade, mas o vendedor se recusa ou falha em realizar a transferência.
- Falta de registro: se o vendedor não registrou a transferência de propriedade no cartório de registro de imóveis, apesar de você ter cumprido com as suas obrigações contratuais.
- Interesse em forçar a transferência: se você deseja forçar legalmente a transferência de uma propriedade para garantir o cumprimento do contrato e que você possa ter o registro formal do imóvel em seu nome.
Conte com ajuda especializada em regularização de imóveis
Se está em dúvida sobre qual mecanismo utilizar para regularizar a propriedade de um imóvel, é fundamental contar com orientação profissional.
Como vimos, ambos os processos possuem as suas próprias particularidades e exigências específicas que podem impactar diretamente no sucesso do seu caso.
Para garantir que você tome a decisão mais adequada e execute o procedimento de forma eficiente, é importante buscar a ajuda de profissionais com experiência na área.
A Silva Sutero Advogados oferece consultoria jurídica especializada para auxiliar na escolha entre usucapião e adjudicação compulsória.
Estamos aptos a te ajudar a garantir que todas as etapas do processo sejam realizadas conforme a legislação.